Clauza de Uzufruct sau Clauza de Întreținere?

Clauza de Uzufruct sau Clauza de Întreținere ? O întrebare pe care adeseori o auzim atunci când se pune problema vânzării unui imobil.

Adesea se întâmplă să se confunde clauza de întreținere cu cea de uzufruct. Cele 2 clauze pot fi incluse în diverse contracte, cel mai comun fiind cel de vânzare a unui bun imobil. Articolul de față explică în linii generale implicațiile celor două clauze.

Când folosim Clauza de Uzufruct sau Clauza de Întreținere?

Este frecvent ca oamenii să utilizeze aceste două clauze atunci când doresc să vândă un bun imobil din patrimoniul lor și să obțină, pe lângă prețul de vânzare, și alte avantaje. Prin inserarea acestor două clauze în contract, se urmărește protejarea intereselor vânzătorului, mai ales în cazul în care acesta este o persoană în vârstă.

Aceste clauze sunt adesea introduse pentru a asigura vânzătorului o anumită stabilitate financiară și de viață pe termen lung, în special atunci când bunul vândut reprezintă locuința principală sau singura sursă de venit a acestuia.

Diferențe între Clauza de Uzufruct și Clauza de Întreținere

În mod obișnuit, atunci când se încheie un Contract de vânzare, vânzătorul primește un preț pentru transferul dreptului de proprietate asupra bunului său. În cazul unui contract de vânzare cu clauze de uzufruct și întreținere, prețul plătit este adesea mai mic decât în cazul unei vânzări simple. Cu toate acestea, este recomandabil ca prețul să constituie cel puțin 50% din valoarea bunului, restul de 50% fiind ‘convertit’ în drepturile suplimentare obținute de vânzător în cadrul tranzacției.

Dreptul de proprietate este compus din trei elemente: nuda proprietate, posesia și dreptul de a culege fructele bunului. Nuda proprietate reprezintă deținerea titlului de proprietate fără a avea beneficiile de utilizare ale bunului.

Clauză de uzufruct

Atunci când vorbim despre instituirea dreptului de uzufruct, ne referim la posibilitatea unei persoane de a utiliza un bun și de a beneficia de produsele acestuia, ca și cum ar fi deținătorul său. În momentul vânzării, vânzătorul poate să-și rezerve dreptul de utilizare temporară a bunului chiar și după ce dreptul de proprietate, respectiv nuda proprietate, trece în posesia cumpărătorului. Se poate stabili o perioadă specifică sau dreptul de uzufruct poate fi constituit pe întreaga durată a vieții vânzătorului.

Clauza de întreținere

În plus, dacă vânzătorul dorește să primească și o întreținere lunară de la cumpărător, își poate constitui dreptul de a fi întreținut de acesta, în anumite condiții. Întreținerea poate consta în plata unei sume lunare de bani sau în procurarea de alimente, medicamente, îmbrăcăminte sau prin prestarea activităților de gospodărire zilnică/săptămânală/lunară.

Existența unei clauze de uzufruct  implică automat și existența unei clauze de întreținere?

Este esențial să reținem că introducerea unei clauze de uzufruct într-un contract nu implică automat și existența unei clauze de întreținere, și invers. Pentru a-și produce efectele juridice și pentru a obliga cumpărătorul să respecte dreptul de uzufruct și să asigure întreținerea corespunzătoare, este necesar ca în contractul de vânzare-cumpărare să fie menționate explicit ambele clauze.

De asemenea, nimic nu împiedică părțile să includă doar una dintre cele două clauze, efectele juridice producându-se conform clauzei alese și inserate de părți.

V-ați angajat într-un contract de vânzare, în care cumpărătorii s-au obligat să vă asigure întreținerea sub toate formele. Cu toate acestea, cumpărătorii nu își respectă obligațiile asumate prin contract, refuzând să vă ofere întreținerea convenită. Ce este de făcut?

În cazul în care cumpărătorii nu își respectă obligațiile asumate prin contract, inclusiv furnizarea întreținerii conform clauzelor stabilite, puteți lua mai multe măsuri în conformitate cu prevederile legale și clauzele contractuale:

1. Notificare și solicitare de îndeplinire a obligațiilor: Primul pas este să trimiteți o notificare către cumpărători, în care să specificați neîndeplinirea obligațiilor lor conform contractului și să solicitați îndeplinirea acestora într-un termen rezonabil.
2. Mediere sau negociere: Dacă este posibil, puteți încerca să rezolvați problema prin intermediul medierii sau negocierii directe cu cumpărătorii, încercând să ajungeți la un acord privind îndeplinirea obligațiilor.
3. Acțiune în instanță: În situația în care cumpărătorii refuză să își îndeplinească obligațiile chiar și după notificare și negociere, puteți lua în considerare intentarea unei acțiuni în instanță împotriva lor pentru neîndeplinirea contractului și pentru recuperarea pagubelor suferite în urma acestui fapt.
4. Rezoluțiunea contractului: În anumite situații, dacă cumpărătorii nu își îndeplinesc obligațiile, aveți dreptul să solicitați constatarea rezoluțiunii contractului și recuperarea bunului vândut, împreună cu eventualele daune sau despăgubiri.

De asemenea, trebuie să știți că rezoluțiunea contractului poate fi solicitată și de către moștenitorii celui căruia nu i s-a respectat clauza de întreținere, chiar și după decesul acelei persoane. Este important să fiți atenți în acest caz, deoarece moștenitorul trebuie să respecte termenul general de 3 ani stabilit de instituția prescripției.

Pașii pe care trebuie să-i urmați pentru ca demersul dumneavoastră în justiție să fie unul cu succes:

• Există o neexecutare a obligațiilor asumate prin contract din partea unei părți contractante, iar această neexecutare îi este imputabilă acelei părți.

În legătură cu prima condiție, este esențial să identificăm și să prezentăm mijloacele de probă ce urmează a fi administrate pentru a demonstra că părțile nu și-au îndeplinit obligațiile contractuale de întreținere, justificând astfel necesitatea formulării acțiunii în rezoluțiunea contractului. Trebuie subliniat faptul că neîndeplinirea obligației de întreținere, clauza asumată de pârâți în contract, reprezintă un aspect suficient de semnificativ pentru a motiva rezoluțiunea contractului.

În ceea ce privește condiția ca neîndeplinirea obligației de întreținere să fie imputabilă debitorului acestei obligații, va trebui să aducem dovezi că nerespectarea acestei obligații de către pârâți se datorează culpei lor. Potrivit articolului 1548 din Codul Civil, există o prezumție relativă de culpă în sarcina pârâților în ceea ce privește răspunderea contractuală, însă această prezumție poate fi contrazisă de către aceștia prin prezentarea de probe relevante.

În plus, trebuie avut în vedere că rezoluțiunea contractului de întreținere poate fi solicitată doar în situația în care neîndeplinirea sau executarea necorespunzătoare a obligației de întreținere nu poate fi atribuită întreținutului. Este necesar să demonstrăm că neîndeplinirea obligației de către pârâți nu este rezultatul unor circumstanțe ce țin de întreținut sau că acesta nu a contribuit la situația respectivă.

• Cumpărătorul este pus în întârziere

În ceea ce privește punerea în întârziere, în contextul încheierii unui contract, este important să luăm în considerare caracterul esențial al prestării, având în vedere că aceasta are un caracter alimentar și trebuie realizată succesiv. Deoarece termenele de executare sunt esențiale în acest context, debitorii sunt considerați în întârziere, conform prevederilor articolului 1523 alineatul 2 litera c) teza a II-a din Codul Civil.

• Instanța competenta să judece acțiunea în rezoluțiunea contractului de întreținere

Instanța competentă este alternativă și este determinată conform  articolului 113 alineatul (1) din Codul de Procedură Civilă, respectiv: cea în a cărei circumscripție domiciliază creditorul-reclamant sau în instanța locului prevăzut în contract pentru executarea, chiar și în parte, a obligației.

Cu toate acestea, este important să consultați un avocat specializat pentru a vă asigura că acțiunile pe care intenționați să le întreprindeți sunt conforme cu legislația în vigoare și cu clauzele contractuale specificate.